築30年以上の中古住宅を購入して住宅ローン控除を適用させるために必要なこと

kikiです🐈

築30年の中古住宅を購入して、リフォームとDIYで理想のお家を作っています。

住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に適用される住宅ローン控除。

マイホーム購入を考えている人にとっては絶対に適用させたい制度ですよね。

もちろん我が家も…

しかし、築30年の中古住宅を購入する時に住宅ローン控除を適用させるには、新築住宅の条件に加えて、中古住宅の特有条件もあったので、手順などもややこしくて苦戦しました。

住宅ローン控除の基本

住宅ローン控除とは、正式名称を『住宅借入金等特別控除』といいます。

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に利用できる制度で、条件に該当すれば、その後１０年間所得税や住民税からローンの年末残高の1％を控除されるというものです。

※ 消費税増税の影響をうけて、 2019年10月から現在2021年まで期間延長中で１３年間控除が受けられます。

所得税、住民税の支払総額かローンの年末残高の1％どちらか金額の小さいほうが控除される

住宅ローン控除の制度を利用することで、最大で一年間に40万円、１０年間で400万円も税金が免除されますが、実際に戻ってくる金額とは違います。

①購入する住宅の性能
普通の住宅の場合は一年の最大控除額は40万円ですが、耐震性、耐久性、省エネなど条件に当てはまる認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は年間の最大控除額が50万円となります。

②住宅ローンの年末残高
住宅ローンの年末残高が4000万円以上ある場合は、その年の控除額の上限は40万円です。
しかし、年末ローン残高が4000万円未満、例えば3000万円であれば上限は３０万円、2000万円であれば20万円となります

。

③所得税額、住民税額
住宅ローン控除の控除額は基本は所得税から控除されます。
払った所得税より多い金額が戻ってくることはありません。
ただし、控除しきれない分は住民税から一部控除されます。
所得税が20万円の人は、控除額が控除額が30万円でも所得税から戻る金額は20万円、住民税を10万円以上払っていれば住民税から10万円戻ってくることになります。

例えば3000万円の住宅ローンを組んだとしたら、1％が控除の対象になるので、30万円が一年間の上限になりますが、所得税と住民税の額がそれ以下であれば、控除されるのは30万円以下の金額になってしまします。

本来の適用期間は10年間のところ、期間延長中で13年間控除が受けられる

2019年10月から消費税が増税されたことにより、住宅ローン控除の期間が10年から13年に延長されました。

2021年度の税制改定でも、引き続き控除期間の延長が確定しています！

適用される融資金額の上限は4000万円（長期優良住宅などの一定の条件を満たす場合は5000万円） ※中古住宅の場合は2000万円まで

適用されるローンの金額の上限は通常4000万円ですが、条件を満たした長期優良住宅や認定炭素住宅の場合は上限金額が5000万円まで引き上げられます。

中古住宅の場合は上限が2000万円までになります。

新築住宅と違って中古物件の多くは個人間の売買なので、消費税が非課税となるためなんだそうです。

住宅ローン控除を受けるための条件

年収3000万円以下が対象 となる

現在は年収が3000万円以上の場合は住宅ローン控除の制度を利用することが出来ません。

50㎡以上の住宅が対象となる（合計所得金額1000万円以下の場合は40㎡以上であれば対象となる）

2021年度の改正で、40㎡以上の住宅が適用対象となり、住宅ローン控除がうけられることになりました。

ワンルームマンションやコンパクトなマンションの購入などを検討している方には朗報ですね！

通常、マンションのパンフレットに載っている面積は壁芯面積といって、お隣の部屋との間にある壁の中心から測った面積です。

なので、実際に居住スペースとして使える面積はこれよりも狭くなるのです。

そして、住宅ローン控除の条件である、『床面積が50㎡以上（条件に合っていれば40㎡以上）の住宅である事』

この床面積とは、壁芯面積（かべしんめんせき）ではなく、登記簿に記載される、内法面積（うちのりめんせき）の事を指しています。

パンフレットに40㎡と載っていたら、その物件は内法面積では40㎡以下の物件という事になり、住宅ローン控除を受けられなくなってしまうので要注意なんです。

また、改正された40㎡から50㎡の物件購入時に住宅ローン控除が適用されるのは、年収1000万円以下の場合に限定されていますので、合わせて注意してください。

10年以上のローンを組んで住宅を購入した場合に控除の対象となる

10年以上の住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に適用されます。
※消費税がかからない個人間での中古物件の売買では住宅ローン減税は適用されません。

中古物件でも条件を満たせば制度を利用することが出来ます。
実際私たちも中古物件を購入して住宅ローン控除を適用させることが出来ました。

中古住宅購入時に住宅ローン控除を適用させるための条件についてはこの記事の下の方でさらに詳しくまとめています👇

新築または取得日から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで居住している場合に対象となる

新型コロナウィルスが原因で建築していた住宅の工事が遅れたなどの場合には、申告書を提出すれば対象となる場合があります。

床面積の2分の1以上が居住用である事が対象となる

居住用でない事務所、店舗、賃貸物件などは対象外となります。
ただし、内法面積の2分の１の面積を住宅用として利用していれば対象となります。

特定の制度との併用をしていないこと

住み始めた年の前後2年間（全部で5年間）3000万円特別控除や居住用財産の買い替え特例を受けていないことが必要です。

住宅ローン減税の落とし穴！中古住宅の特有条件

※①か②のいずれかの条件をクリアしていることが必要です。

経過年数基準

建築された日から購入した日までの期間が20年以内であること（マンションなどの耐火建築物の場合は25年以内）

耐震基準

地震に関する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるものに適合することが購入の日前2年以内に証明されているもの

築20年以上の中古住宅で住宅ローン控除を適応させるために必要な書類とは？

耐震基準適合証明書を用意する

耐震基準適合証明書とは？

耐震基準適合証明書とは、耐震基準を満たしている建物であることを証明する書類の事です。
住宅ローン控除を受ける際に、確定申告の時に必要になります。

証明書を取得するまでの流れ

私たちの場合は耐震基準適合証明書を取得して、住宅ローン控除を利用できることになりました。

耐震基準適合証明書を取得するときの手順や条件については情報が少なくて、ネットやyoutubeでかなり検索しました。

ここの手順をを間違ってしまうと住宅ローン控除を受けることが出来なくなってしまうため、その点は本当に注意しました。

既存住宅性能評価書で【耐震等級1】を取得する

既存住宅性能評価書は、国が定めた基準に基づいて建物を評価した書類です。
住宅の設備の欠損や劣化、不具合などの有無や、耐震等級や耐火等級の評価も受けることが出来ます。

住宅ローン控除を受けるためには、耐震等級１から３であることが条件となっていて、これも確定申告の時に必要になる書類です。

既存住宅性能評価書を取得するまでの流れ

既存住宅売買瑕疵保険に加入する

既存住宅売買瑕疵保険とは？

【きぞんじゅうたくばいかいかしほけん】とは、中古住宅の欠陥を保証する保険です。
“瑕疵”とは、見えない欠陥の事です。

【きぞんじゅうたくばいかいかしほけん】とは、中古住宅の欠陥を保証する保険です。
“瑕疵”とは、見えない欠陥の事です。
中古住宅は住んでから欠陥が分かることが多いものですが、既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、もしも“瑕疵”が見つかった場合に保険金が支払われ、補修費用を賄うことが出来るというものです。
※保険金額の上限はあります。

既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、現在の耐震基準に適合していることが必要になるため、保険に加入している＝耐震証明書を貰えたことと同じとされるのです。

築20年以上の中古住宅でも、住宅ローン控除は利用できる！

自分たちで住宅ローン控除について調べて書類をそろえ、制度を利用している人たちは少なく、築年数が20年以上（マンションでは25年以上）の物件購入者の中には諦めてしまっている人もいるそうです。

かなり条件がたくさんある上に、その時の世相を反映してコロコロ制度が変わってしまうので、自分でいろいろと調べなければいけない住宅ローン控除の制度ですが、少しの手間と時間をかけることできちんと節税することが出来るので、条件から外れた中古住宅を購入する時でも、諦めないでぜひ活用していただきたいと思います。

ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

私たちが耐震基準適合証明書を取得した際の流れやかかった費用などについては今後別の記事でまとめたいと思います。

私たちが耐震基準適合証明書を取得した際の流れやかかった費用などについては今後別の記事でまとめたいと思います。

私たちのの体験が、これから中古住宅を購入する方々のお役に立てればうれしく思います。